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2025.12.28
新制度でスムーズに！ 相続登記の手続き
増え続ける所有者不明の土地。
その問題を解決するため、登記の義務化や、行政手続の簡素化など、来年（2026年）から新たなルールがスタートします。
今回は、「新制度でスムーズに！ 相続登記の手続き」というテーマで学びました。
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その問題を解決するため、登記の義務化や、行政手続の簡素化など、来年（2026年）から新たなルールがスタートします。
今回は、「新制度でスムーズに！ 相続登記の手続き」というテーマで学びました。
（杉浦）
「相続登記」とか「不動産登記」という言葉、佳菜子ちゃん、聞いたことある？
（村上）
んー、聞いたことがあるような…。「不動産」と「登記」それぞれの言葉で聞いたことがあるから聞いた気になっているだけかもしれない。
（杉浦）
「登記」って、やっぱり難しいし、しょっちゅう使う言葉じゃないから。
（村上）
そうです。「登記」だと、提出しないといけないっていうイメージですね。
（杉浦）
そうね。「不動産登記」っていうのは、土地や建物が「どこにあるのか」「どのくらいの広さか」「誰のものか」といった情報を、法務局が確認して正しく記録しておく制度のことです。この情報は一般に公開されているため、誰でも不動産の権利関係などを確認して、土地や建物の売買などをスムーズに行えるようにしています。
（村上）
土地や建物は大切な財産ですから、所有者を正確に記録しておくことは大事ですよね。
（杉浦）
そうだね。でも、実は今、日本には所有者が分からない土地が九州の面積と同じくらいあるんだって！
（村上）
九州の面積と？ えーっ？ そんなにたくさん？！
（杉浦）
これが大問題でさ、所有者が分からない土地や建物は手入れされないじゃん。放置されることも多くて、空き家や雑草だらけの土地になって、街の景観を悪くしたり、防犯や防災の面でも周りに悪影響を及ぼすことが多いんだよね。
（村上）
空き家があると、不審者が侵入したり、たまり場になったりする可能性もありますよね。防犯上デメリットになるのは分かりますけど、防災上は、どんなデメリットがあるんですか？
（杉浦）
ここからは、今日の講師に伺っていきましょう！ 法務省民事局で所有者不明土地の対策に携わっている菅澤 純也さんです。
（村上）
菅澤さん、所有者不明の土地があると防災上、どのようなデメリットがあるんですか？
（菅澤）
例えば、土砂崩れの対策工事が必要な場所に所有者が分からない、いわゆる「所有者不明土地」があると、工事がスムーズにできず、危険な状態のまま放置されてしまうことが考えられます。
（村上）
確かに。それは周辺の住民のかたにとったら大きな問題ですね。
（菅澤）
そうですよね。また、防犯や防災の観点とは別に、所有者不明の土地があると駅前などに開発計画が持ち上がっても、それがネックになって、計画が頓挫したり、所有者探しに時間と手間がかかったりして、なかなか進まないというリスクも考えられます。
（村上）
でも、どうして、所有者が分からない土地がいっぱいあるんですか？
（菅澤）
理由は大きく分けると二つあります。一つは「相続登記」がされないケースです。例えば、土地を所有している親が亡くなると、不動産はそのこどもなどに相続されます。しかし、これまでは、所有者が変更になった登記は義務ではなかったので、登記がされないケースが多くありました。
（村上）
義務ではなかったんですね。では、もう一つの理由は？
（菅澤）
所有者が引越しをした際に、新しい住所に変更する「住所変更登記」がされず、不動産登記に記録されている情報からでは連絡が取れなくなった、といったケースです。
（村上）
そうなんですね。でも、手続きするのは面倒だから後回しにしちゃう気持ちは、なんとなく分かるかな…。
（杉浦）
でもね、佳菜子ちゃん。所有者不明の土地が、今後もどんどん増えていくのは、みんなにとって、いいことじゃないよね？ そのため「相続登記」が義務化されたんですよね！ 菅澤さん。
（菅澤）
はい。2024年、昨年の4月1日から「土地や建物を相続したら、3年以内に「相続登記」をする」ことが義務化されました。これに伴い、正当な理由なく相続登記をしない場合、10万円以下の過料、過ち料が科される可能性があります。
（村上）
だから、これまでのように後回しにしていたら、大変なことになっちゃいますよね。10万円は大きいですよね。
（菅澤）
そうですね。ただし、義務化された2024年4月より前に相続したことを知った不動産で、まだ相続登記がされていないものについては、特例として、2027年3月31日までに相続登記をしていただければ問題ありません。
（村上）
この制度は、昨年（2024年）の4月1日以降に相続した不動産だけが対象じゃなくて、ずっと昔に相続した不動産も、対象になるっていうことですよね。これは対象者が多そうですね。
（杉浦）
ずっと前に相続が発生していたら、相続登記されているかどうかも曖昧だと思うので、心当たりのあるかたは、この機会に確認した方がいいですね。それから、「過去に相続が発生しているのに、遺産の分け方に関する話し合いがされていなくて、その結果、相続登記もしていなかった」というような場合は、年末年始、家族や親族が集まる機会に話し合っておいた方がいいですよね。遺産が分けられないまま相続が繰り返されると、土地を共有している人がどんどん増えて、手続きが煩雑になりますからね。
（村上）
「相続」や「遺産の分け方」って、気になっていても口にしづらいものですけど、でも、とても大事なことだから、きちんと話しておくことが大切ですよね。ちなみに、相続登記の手続きをされるかたは、増えてきているんですか？
（菅澤）
そうですね。実は、東日本大震災が発生した後に、所有者不明土地問題がクローズアップされ、相続登記の促進に法務省が取り組んできた結果、相続登記をされるかたは、徐々にですが、増えてきています。
（杉浦）
東日本大震災では、津波で多くの家や土地が流され、どこが誰の土地なのか、境界はどこかなど、明確にするのが大変だったでしょうから。
（菅澤）
はい。こういったことから、相続登記の義務化も、多くのかたに関心を示していただき、認知度は高まってきているところです。
（村上）
そうなんですね。ただ、そうは言っても、いざ相続登記をするとなると、いろいろ難しいことだったり、面倒なこともありそうですよね。
（杉浦）
確かにそうだよね。でも実は、面倒な手続きが少しでも軽減されるように、相続登記の義務化に伴って、2026年2月2日に新しい制度が施行されるんです。
（村上）
菅澤さん、もうすぐ施行される新しい制度とはどういうものですか？
（菅澤）
はい。2026年、来年2月2日に施行される、相続登記に関連する新しい制度は「所有不動産記録証明制度」と言います。これは、「不動産登記の所有者の名前と住所から、その人が全国にどんな不動産を持っているのかを調べて、一覧にまとめて証明する制度」です。
（杉浦）
実は、この制度、画期的なんですよね？
（菅澤）
はい。不動産登記の記録は、土地や建物ごとに作られていて、これまでは、全国の不動産の中から、特定の人が所有者になっているものをまとめて把握する仕組みがありませんでした。
（村上）
へー、サクサクっと検索することができなかったんですね。
（菅澤）
はい。そのため、複数の場所に不動産を持っているかたが亡くなった場合、相続した人が、その全てを把握しきれず、見逃された土地が、相続登記されないまま放置されてしまうケースがあったんです。
（杉浦）
不動産の所有者が自らリストを作って「こことここに不動産があります」と明確にしておいてくれれば、相続人は不動産の特定に手こずらず、あとは、それぞれの不動産に対して、相続登記を申請すればいいんですよね。でも、そういうかたばかりじゃないですもんね。もしかしたら、本人も全部を把握しきれていない場合だってありますもんね。
（菅澤）
そのとおりです。そのため新しい制度を設けて、所有者ご本人や相続人であれば、所有不動産記録証明書の請求ができるようにして、ご自身が所有する又は所有予定の不動産をまとめて把握しやすくしたんです。
（村上）
それはうれしいですね。その請求はどこで行うんですか？
（菅澤）
証明書の請求先となる登記所については、お近くの法務局に確認してください。なお、請求には手数料がかかります。
（杉浦）
菅澤さん、他にも、土地の登記に関する新しいルールが施行されるんですよね？
（菅澤）
はい。所有者不明土地が発生する要因の一つには、所有者が分かっても、引越しをしていて所有者の所在が分からず、連絡が取れないこともありました。そこで、2026年4月1日以降は、所有者の住所と名前が変わった場合の変更登記も義務化されます。
（杉浦）
つまり、「不動産の所有者が引越しをして住所が変わったり、結婚などで名前が変わったりした場合は、不動産登記に記録されている住所や名前を変更する」ことが、法律上の義務になるということですね。
（菅澤）
そのとおりです。住所や名前、法人の場合は名称、これらが「変更になった日から2年以内」に変更登記をしてください。正当な理由なく変更登記がされない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、義務化されるより前に住所や名前、名称に変更があった場合は、特例として、2028年3月末までに変更登記していただければ問題ありません。
（村上）
転勤などで、住所が頻繁に変わるかたもいると思うので、これは、ちょっと負担に思うかたもいそうですね。
（杉浦）
そこでですね、実は、これまた画期的なサービスがスタートするんですよね？
（菅澤）
はい。「スマート変更登記」と言いまして、「所有者に1回簡単な手続きをしていただければ、その後は、法務局が無料で住所や名前の変更登記をします」。これにより、住所や名前などに変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。
（村上）
それは、楽だし安心ですね。どのような手続きをすればいいんですか？
（菅澤）
例えば、個人のかたの場合、法務局で「検索用情報の申出」をしていただければ、スマート変更登記が利用できます。これにより、法務局が定期的に、住所や名前の変更の有無を確認して、変更があったかたに対し、「変更登記をしてもよいかを確認するメール」を送信して、「変更登記をしてもよい」との回答があったかたについて順次、変更登記を行います。
（杉浦）
相続登記が義務化されたことに伴って段階的に土地に関するルールが新しくなって、みんなが利用しやすいように進化しているんですね。
（菅澤）
はい。「所有不動産記録証明制度」や「住所・名前の変更登記の義務化」は、増え続ける所有者不明土地の問題を解決し、行政手続を簡素化して、皆さんの負担を減らすことを目指しています。より安心で暮らしやすい地域づくりのためにも、来年（2026年）から始まる新しい制度について理解を深めてご対応いただけますよう、よろしくお願いします。
（村上）
今日の話を聞いて特に注目したのは、「スマート変更登記でらくらく安心」です。
（杉浦）
僕は、「相続登記、義務化されてます。忘れないでね！」と。もう義務化されてますから。是非、お願いします！
「 関連リンク 」
・法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
・法務省「相続登記の申請義務化について」
・法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
「相続登記」とか「不動産登記」という言葉、佳菜子ちゃん、聞いたことある？
（村上）
んー、聞いたことがあるような…。「不動産」と「登記」それぞれの言葉で聞いたことがあるから聞いた気になっているだけかもしれない。
（杉浦）
「登記」って、やっぱり難しいし、しょっちゅう使う言葉じゃないから。
（村上）
そうです。「登記」だと、提出しないといけないっていうイメージですね。
（杉浦）
そうね。「不動産登記」っていうのは、土地や建物が「どこにあるのか」「どのくらいの広さか」「誰のものか」といった情報を、法務局が確認して正しく記録しておく制度のことです。この情報は一般に公開されているため、誰でも不動産の権利関係などを確認して、土地や建物の売買などをスムーズに行えるようにしています。
（村上）
土地や建物は大切な財産ですから、所有者を正確に記録しておくことは大事ですよね。
（杉浦）
そうだね。でも、実は今、日本には所有者が分からない土地が九州の面積と同じくらいあるんだって！
（村上）
九州の面積と？ えーっ？ そんなにたくさん？！
（杉浦）
これが大問題でさ、所有者が分からない土地や建物は手入れされないじゃん。放置されることも多くて、空き家や雑草だらけの土地になって、街の景観を悪くしたり、防犯や防災の面でも周りに悪影響を及ぼすことが多いんだよね。
（村上）
空き家があると、不審者が侵入したり、たまり場になったりする可能性もありますよね。防犯上デメリットになるのは分かりますけど、防災上は、どんなデメリットがあるんですか？
（杉浦）
ここからは、今日の講師に伺っていきましょう！ 法務省民事局で所有者不明土地の対策に携わっている菅澤 純也さんです。
（村上）
菅澤さん、所有者不明の土地があると防災上、どのようなデメリットがあるんですか？
（菅澤）
例えば、土砂崩れの対策工事が必要な場所に所有者が分からない、いわゆる「所有者不明土地」があると、工事がスムーズにできず、危険な状態のまま放置されてしまうことが考えられます。
（村上）
確かに。それは周辺の住民のかたにとったら大きな問題ですね。
（菅澤）
そうですよね。また、防犯や防災の観点とは別に、所有者不明の土地があると駅前などに開発計画が持ち上がっても、それがネックになって、計画が頓挫したり、所有者探しに時間と手間がかかったりして、なかなか進まないというリスクも考えられます。
（村上）
でも、どうして、所有者が分からない土地がいっぱいあるんですか？
（菅澤）
理由は大きく分けると二つあります。一つは「相続登記」がされないケースです。例えば、土地を所有している親が亡くなると、不動産はそのこどもなどに相続されます。しかし、これまでは、所有者が変更になった登記は義務ではなかったので、登記がされないケースが多くありました。
（村上）
義務ではなかったんですね。では、もう一つの理由は？
（菅澤）
所有者が引越しをした際に、新しい住所に変更する「住所変更登記」がされず、不動産登記に記録されている情報からでは連絡が取れなくなった、といったケースです。
（村上）
そうなんですね。でも、手続きするのは面倒だから後回しにしちゃう気持ちは、なんとなく分かるかな…。
（杉浦）
でもね、佳菜子ちゃん。所有者不明の土地が、今後もどんどん増えていくのは、みんなにとって、いいことじゃないよね？ そのため「相続登記」が義務化されたんですよね！ 菅澤さん。
（菅澤）
はい。2024年、昨年の4月1日から「土地や建物を相続したら、3年以内に「相続登記」をする」ことが義務化されました。これに伴い、正当な理由なく相続登記をしない場合、10万円以下の過料、過ち料が科される可能性があります。
（村上）
だから、これまでのように後回しにしていたら、大変なことになっちゃいますよね。10万円は大きいですよね。
（菅澤）
そうですね。ただし、義務化された2024年4月より前に相続したことを知った不動産で、まだ相続登記がされていないものについては、特例として、2027年3月31日までに相続登記をしていただければ問題ありません。
（村上）
この制度は、昨年（2024年）の4月1日以降に相続した不動産だけが対象じゃなくて、ずっと昔に相続した不動産も、対象になるっていうことですよね。これは対象者が多そうですね。
（杉浦）
ずっと前に相続が発生していたら、相続登記されているかどうかも曖昧だと思うので、心当たりのあるかたは、この機会に確認した方がいいですね。それから、「過去に相続が発生しているのに、遺産の分け方に関する話し合いがされていなくて、その結果、相続登記もしていなかった」というような場合は、年末年始、家族や親族が集まる機会に話し合っておいた方がいいですよね。遺産が分けられないまま相続が繰り返されると、土地を共有している人がどんどん増えて、手続きが煩雑になりますからね。
（村上）
「相続」や「遺産の分け方」って、気になっていても口にしづらいものですけど、でも、とても大事なことだから、きちんと話しておくことが大切ですよね。ちなみに、相続登記の手続きをされるかたは、増えてきているんですか？
（菅澤）
そうですね。実は、東日本大震災が発生した後に、所有者不明土地問題がクローズアップされ、相続登記の促進に法務省が取り組んできた結果、相続登記をされるかたは、徐々にですが、増えてきています。
（杉浦）
東日本大震災では、津波で多くの家や土地が流され、どこが誰の土地なのか、境界はどこかなど、明確にするのが大変だったでしょうから。
（菅澤）
はい。こういったことから、相続登記の義務化も、多くのかたに関心を示していただき、認知度は高まってきているところです。
（村上）
そうなんですね。ただ、そうは言っても、いざ相続登記をするとなると、いろいろ難しいことだったり、面倒なこともありそうですよね。
（杉浦）
確かにそうだよね。でも実は、面倒な手続きが少しでも軽減されるように、相続登記の義務化に伴って、2026年2月2日に新しい制度が施行されるんです。
（村上）
菅澤さん、もうすぐ施行される新しい制度とはどういうものですか？
（菅澤）
はい。2026年、来年2月2日に施行される、相続登記に関連する新しい制度は「所有不動産記録証明制度」と言います。これは、「不動産登記の所有者の名前と住所から、その人が全国にどんな不動産を持っているのかを調べて、一覧にまとめて証明する制度」です。
（杉浦）
実は、この制度、画期的なんですよね？
（菅澤）
はい。不動産登記の記録は、土地や建物ごとに作られていて、これまでは、全国の不動産の中から、特定の人が所有者になっているものをまとめて把握する仕組みがありませんでした。
（村上）
へー、サクサクっと検索することができなかったんですね。
（菅澤）
はい。そのため、複数の場所に不動産を持っているかたが亡くなった場合、相続した人が、その全てを把握しきれず、見逃された土地が、相続登記されないまま放置されてしまうケースがあったんです。
（杉浦）
不動産の所有者が自らリストを作って「こことここに不動産があります」と明確にしておいてくれれば、相続人は不動産の特定に手こずらず、あとは、それぞれの不動産に対して、相続登記を申請すればいいんですよね。でも、そういうかたばかりじゃないですもんね。もしかしたら、本人も全部を把握しきれていない場合だってありますもんね。
（菅澤）
そのとおりです。そのため新しい制度を設けて、所有者ご本人や相続人であれば、所有不動産記録証明書の請求ができるようにして、ご自身が所有する又は所有予定の不動産をまとめて把握しやすくしたんです。
（村上）
それはうれしいですね。その請求はどこで行うんですか？
（菅澤）
証明書の請求先となる登記所については、お近くの法務局に確認してください。なお、請求には手数料がかかります。
（杉浦）
菅澤さん、他にも、土地の登記に関する新しいルールが施行されるんですよね？
（菅澤）
はい。所有者不明土地が発生する要因の一つには、所有者が分かっても、引越しをしていて所有者の所在が分からず、連絡が取れないこともありました。そこで、2026年4月1日以降は、所有者の住所と名前が変わった場合の変更登記も義務化されます。
（杉浦）
つまり、「不動産の所有者が引越しをして住所が変わったり、結婚などで名前が変わったりした場合は、不動産登記に記録されている住所や名前を変更する」ことが、法律上の義務になるということですね。
（菅澤）
そのとおりです。住所や名前、法人の場合は名称、これらが「変更になった日から2年以内」に変更登記をしてください。正当な理由なく変更登記がされない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、義務化されるより前に住所や名前、名称に変更があった場合は、特例として、2028年3月末までに変更登記していただければ問題ありません。
（村上）
転勤などで、住所が頻繁に変わるかたもいると思うので、これは、ちょっと負担に思うかたもいそうですね。
（杉浦）
そこでですね、実は、これまた画期的なサービスがスタートするんですよね？
（菅澤）
はい。「スマート変更登記」と言いまして、「所有者に1回簡単な手続きをしていただければ、その後は、法務局が無料で住所や名前の変更登記をします」。これにより、住所や名前などに変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。
（村上）
それは、楽だし安心ですね。どのような手続きをすればいいんですか？
（菅澤）
例えば、個人のかたの場合、法務局で「検索用情報の申出」をしていただければ、スマート変更登記が利用できます。これにより、法務局が定期的に、住所や名前の変更の有無を確認して、変更があったかたに対し、「変更登記をしてもよいかを確認するメール」を送信して、「変更登記をしてもよい」との回答があったかたについて順次、変更登記を行います。
（杉浦）
相続登記が義務化されたことに伴って段階的に土地に関するルールが新しくなって、みんなが利用しやすいように進化しているんですね。
（菅澤）
はい。「所有不動産記録証明制度」や「住所・名前の変更登記の義務化」は、増え続ける所有者不明土地の問題を解決し、行政手続を簡素化して、皆さんの負担を減らすことを目指しています。より安心で暮らしやすい地域づくりのためにも、来年（2026年）から始まる新しい制度について理解を深めてご対応いただけますよう、よろしくお願いします。
（村上）
今日の話を聞いて特に注目したのは、「スマート変更登記でらくらく安心」です。
（杉浦）
僕は、「相続登記、義務化されてます。忘れないでね！」と。もう義務化されてますから。是非、お願いします！
「 関連リンク 」
・法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
・法務省「相続登記の申請義務化について」
・法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」