26.09.14

フラット35の金利が過去最高、住宅ローンは固定か？変動か？

ネットニュースの内側にいるプロフェッショナルがニュースを読み解きます。
コメンテーターはダイヤモンド・ライフ編集長の神庭亮介さんです。
今朝、取り上げるテーマはこちら！

【フラット35の金利が過去最高、住宅ローンは固定か？変動か？】

吉田：長期固定型住宅ローン「フラット35」の9月の最低金利は、3.46％で過去最高を更新しました。また日銀は9月17日、18日の金融政策決定会合で政策金利を引き上げる方針で、変動型住宅ローンの金利も今後上昇する見通しです。そこで今朝は固定金利と変動金利のメリット、デメリットについて神庭さんに解説してもらいます。まずは、固定金利のメリットから教えてください。

神庭さん：全期間固定なら35年とか50年にわたって金利が変わらず、金利分も含めた返済総額を固定できるので、家計の見通しが立ちやすいです。「金利が上がった」というニュースに、いちいちメンタルを削られなくて済むのはメリットと言えます。

吉田：ではデメリット何でしょうか？

神庭さん：固定する為の「安心料」が高くなりがちなことです。固定型では将来の金利上昇リスクを金融機関側が負っています。そのリスクの分だけ金利が上乗せされています。住宅ローン比較サービス、モゲチェックの5月の調査で、1年以内にローンを借りた人に「固定金利の安心を得るために、変動金利より毎月いくらまでなら多く払えるか」と聞いたところ「5,000円以下」が14.8%、「5,001円～10,000円」が42.6%という結果だった。ところが実際に35年ローンで5,000万円を借り入れた場合をシミュレーションすると、固定金利の方が月々の支払いが約5.5万円高くなり、総返済額の差も約2,300万円になったという。多くの人が月5,000円か10,000円なら安心代として払っていいと思っているが、全然そんな金額では収まらないということです。

ユージ：では変動金利のメリットは何でしょうか？

神庭さん：元本が大きい返済初期に金利の支払いを低く抑えられることです。9月の変動金利はりそな銀行で年0.94％、SBI新生銀行が年0.99％とまだギリギリ1%未満の金融機関もあります。固定と比べると2.5%近く低いです。

ユージ：変動と固定で結構、差が出ますよね？

神庭さん：変動型の金利は日銀が決める政策金利に影響されます。固定の方は10年物国債の利回り、長期金利の動きに連動します。財政への不安などで長期金利が急上昇する一方、日銀の利上げはやや遅れ気味なので、これまでは変動と固定の金利差が開いてきました。ただし、日銀はこれから利上げのペースを上げていくとみられ、政策金利が足もとの1%から2年後2.5%まで上がっていくという予測も出ています。変動金利がじりじり上昇し、固定との差が縮まっていくというシナリオもあります。こんな風に将来どこまで金利が上がるか読めないのが変動の最大のデメリットになります。

吉田：「金利が上がるのが怖い」という人も多そうですね。

神庭さん：そうですね。変動型で月々の支払いが急に増えると大変なので、そこをフォローする仕組みもあります。1つは「5年ルール」です。変動型でも5年間は毎月の返済額が変わらないです。もう1つが、5年後に返済額を見直す際に前回の125%を上限とする「125%ルール」です。ローンを借りている側からするとありがたいですが、これは別に金利上昇分をサービスしてくれるわけではないです。返済額が据え置かれる代わりに、そのなかで利息の比率が増え、元金が減りにくくなるので、そこは要注意です。ネット銀行など一部対応していないところもあるので、よく確認してほしいと思います。

ユージ：結局、固定と変動、どっちにすべきでしょうか？

神庭さん：永遠のテーマになるのですが、個人の置かれている状況や家計のリスク許容度によって変わってきます。「とにかく金利のニュースにストレスを感じたくない！」という人は固定が良いです。あとは子どもが多い世帯や、住宅性能が優れている場合、フラット35で当初5～10年の金利が最大1%引きになるので、固定も選択肢になります。逆に変動向きなのは、転勤や家族構成の変化を見据えて5年か10年で住み替えるつもりの人です。ある程度の収入や金融資産があって、いつでも繰り上げ返済に回せる人や、自宅の資産価値を見ながら売却できる人も変動を選びやすいです。参考までに、住宅金融支援機構の調査によると、昨年4～9月に住宅ローンを借りた人のうち変動型が75%、固定期間選択型が14.9％、全期間固定型は10.1％という結果でした。

ユージ：最後に、ローンを組むうえでの注意点は何でしょうか？

神庭さん：「借りられる額」と「借りるべき額」は違います。最近は銀行の審査も厳しくなっているので、年収10倍界王拳は難しくなってきています。せいぜい5-6倍の範囲で、無理のない返済計画を立てていただきたいと思います。35年ローンでも返せる人があえて50年ローンを組むのはいいですが、50年でないと融資が降りない人がギリギリ買える物件を狙う場合はリスクもあるので注意してほしいです。「これから金利が上がるか、下がるか」という予想に振り回されるよりも、「金利が上がった時に自分の家計はどこまで耐えられるか」を考えた方がいいです。あとは「変動にして月々の支払いが安くなったから」と言って、それを浪費してしまっては意味がないです。新NISAでインデックス投資するとか、堅実に貯蓄に回すとか有効な使い方をしてほしいと思います。